Меню

Хочу расторгнуть договор аренды как это сделать

Расторгаем договор аренды – пошаговая инструкция

Краткое содержание:

e924f6c1711d0a94ddb8f946ba2ba125

Аренда – очень удобный способ получить в пользование имущество, когда это нужно, но нет средств на приобретение его в собственность, либо нет предложений о его продаже в нужном месте. Для арендодателя это источник дополнительного, а иногда и основного дохода, но все мы люди, и наша жизнь изменчива и непредсказуема. То, что сегодня для нас актуально и необходимо, завтра может перестать быть таковым.

Так и с арендой: сегодня она интересна для обеих сторон, а завтра ситуация изменилась, и для одной из сторон арендные отношения стали неактуальны.

Как расторгнуть договор аренды

Одного простого «не хочу» в большинстве случаев недостаточно, ведь, заключая договор, стороны принимают на себя определенные обязательства: арендодатель – передать имущество в пользование, а арендатор – платить за такое пользование. Эти обязательства стороны принимают на себя на определенный или неопределенный срок.

С неопределенным сроком все предельно просто, но с договором, в котором указан срок его действия и этот срок значительный, все гораздо сложнее.

Основное правило – это то, что любой договор аренды, как срочной, так и без определения срока, можно расторгнуть по соглашению сторон. Поэтому первый шаг – это диалог. Поговорите со своим контрагентом, объясните ситуацию, если надо – извинитесь за доставленные неудобства. Простое человеческое общение и правильно выстроенный диалог могут гору свернуть.

Если не получается, то переходим к следующему шагу, и здесь мы разделим срочные и бессрочные договоры.

Срочные договоры и бессрочные

Если срок в договоре аренды недвижимости не определен, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Поэтому для таких договоров второй шаг – это направление в адрес контрагента предупреждения об отказе от договора аренды, и через 3 месяца договор считается расторгнутым.

Для бессрочных договоров на этом, как правило, все и заканчивается, но возможны варианты; если арендатор отказывается освободить объект недвижимости, тогда далее ваш путь в суд с требованием о понуждении к освобождению объекта.

Второй шаг для договоров аренды с определением срока – это направление контрагенту предложения расторгнуть договор. Это вторая стадия мирного урегулирования спора, и именно она является обязательной для последующего обращения в суд. Если не соблюден этот досудебный порядок, то суд попросту не примет иск к рассмотрению.

Если вы получили от контрагента отказ на ваше предложение или вообще не получили никакого ответа, то шагаем дальше.

Непосредственное обращение в суд

Прежде чем идти в суд, убедитесь в наличии законных оснований для досрочного расторжения договора. Ведь, в отличие от добровольного расторжения, для суда необходимы убедительные доводы для того, чтобы он удовлетворил ваши требования, поскольку не любое основание может быть положено в основу судебного акта.

Например, желание собственника-арендодателя продать свое имущество, которое он до этого сдал в аренду, не будет для суда основанием для расторжения договора.

В законе указаны следующие основания, когда договор может быть расторгнут судом по требованию любой из его сторон:

• Существенное изменение обстоятельств.

• Существенное нарушение договора другой стороной.

Арендодатель может заявить в суд требование о расторжении договора, когда арендатор:

Арендатор может требовать расторжения договора, когда арендодатель:

Перечисленные основания названы в законе, но самим договором могут быть предусмотрены и иные дополнительные основания для его досрочного расторжения по требованию одной стороны.

Для того чтобы прекратить всяческие взаимоотношения с арендатором, недостаточно только лишь одного решения о расторжении договора. Одновременно с этим иском необходимо заявлять требование о возложении на арендатора обязанностей освободить ваше имущество. Если вы этого не сделаете, то, возможно, в последующем вам снова необходимо будет обращаться в суд.

Далее потребуется внесение в ЕГРН записи о прекращении ограничения в виде аренды, если договор аренды был зарегистрирован. Аренда, расторгнутая по решению суда, может быть прекращена на основании заявления, как арендодателя, так и арендатора.

После суда

Если вы арендодатель и уже прошли все предыдущие шаги, то можно предположить отсутствие у арендатора желания добровольно освобождать ваше имущество. Поэтому после вступления судебного акта в законную силу получайте исполнительный лист и направляйте его в службу судебных приставов для принудительного исполнения.

За всё то время, которое ваш бывший арендатор использовал ваше имущество без законных оснований, то есть с момента вступления судебного акта в законную силу и до момента фактического освобождения имущества, вы вправе взыскать с него неосновательное обогащение в той же сумме, в которой он платил бы в виде арендной платы за то же время.

Читайте также:  Как сделать умный пластилин в домашних условиях без тетрабората натрия

Сколько времени это займет

Срок для добровольного расторжения 30 дней, если договором не установлен иной срок.

Срок рассмотрения дела в суде – два месяца. Прибавим к этому времени срок направления документов противной стороне, срок на принятие искового заявления и в итоге прибавляем к 30 дням еще примерно два с половиной месяца. Получается три с половиной месяца.

Срок вступления решения в законную силу – один месяц, если не подана апелляционная жалоба.

Если мы будем оптимистами и не примем в расчет возможность обжалования, то получим четыре с половиной месяца.

Если мы находимся в разряде хорошо информированных оптимистов, то прибавим на всякий случай еще минимум один месяц на срок рассмотрения жалобы. Срок уже составляет пять с половиной месяцев.

Срок на принудительное исполнение судебного акта – здесь сложнее. Конечно, при получении исполнительного листа судебный пристав-исполнитель своевременно его примет и возбудит исполнительное производство, и даже направит арендатору соответствующие требования, а вот дальше все будет зависеть от настойчивости пристава и добросовестности арендатора. Смело добавляем еще один-два месяца.

Итого у нас получается, что освобождение имущества от арендных отношений в судебном порядке займёт чуть больше полугода.

Источник

Как прекратить договор аренды досрочно и не остаться должником? Разберемся вместе

Краткое содержание:

20ac3cce4aa7fc4ac37e6b40b5062a5e

Доброго времени суток, мои дорогие читатели, подписчики и все мимо проходившие, на мой канал случайно заглянувшие.

Эта статья, скорее всего, будет интересна для представителей юридических лиц, нежели для простых граждан. Но все же информация, которой я хочу с вами сегодня поделиться, может оказаться полезной для всех без исключения, ведь закон писан для всех одинаково, а арендатором помещения может быть как гражданин, так и любая организация.

Итак, допустим, вы планируете досрочно съехать из арендованного помещения. Это ваше право. Вот только платить за арендованное имущество все равно придется, если договор аренды срочный и у вас нет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Другое дело, когда самим договором такое право предоставлено, тогда прекратить аренду будет несколько проще, но риски все же останутся. Нужно будет внимательнее отнестись к уведомлению арендодателя.

Рассмотрим оба варианта, как нужно действовать, если нам нужно прекратить аренду досрочно.

Два алгоритма действий

1. Проверьте, есть ли в условиях договора право на безусловный односторонний отказ.

Если такого права нет, а вы уведомите арендодателя об отказе от договора и освободите помещение, придется платить до конца срока договора. Если договором аренды предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения условий договора, направляем соответствующее уведомление.

Чтобы отказаться от бессрочного договора или договора, который продлевали на неопределенный срок, уведомите о расторжении арендодателя за три месяца.

Договор, который заключили на определенный срок, прекратить сложнее. Арендодателям невыгодно терять контрагентов, поэтому они часто ограничивают в срочном договоре право арендаторов на односторонний отказ от соглашения. Уведомить об отказе, но продолжать использовать помещение без оплаты тоже не получится. Суды всегда поддерживают арендодателей, которые ограничивают доступ к помещению из-за задержки арендных платежей.

Иногда договор может разрешать односторонний отказ после истечения определенного срока. Если поспешите и съедите раньше, платить опять же придется вплоть до даты, когда возникнет право на односторонний отказ.

Изучите договор и вглядитесь в его условия: может, им предусмотрены иные основания, по которым можно расторгнуть соглашение. Например, если арендуемое здание признали аварийным или арендодатель не поддерживает в работоспособном состоянии системы водоснабжения, вентиляции или канализации. Если заявите требование о досрочном расторжении договора аренды по такому основанию, придется это подтвердить доказательствами в суде.

Если перечня оснований в договоре нет или там указаны расплывчатые формулировки, а со стороны арендодателя не было никаких нарушений, суд не удовлетворит иск о досрочном расторжении договора аренды – даже не пытайтесь отстаивать такое право в суде, потеряете время и деньги.

Также суд не удовлетворит и требование расторгнуть договор из-за существенных изменений обстоятельств, если такого основания в договоре аренды нет.

2. Если в договоре нет условий об одностороннем отказе, проверьте, нет ли законных оснований расторгнуть сделку, которые изложены в законе (ст.ст. 612 и 620 ГК РФ).

В частности можно расторгнуть договор, если арендодатель нарушил его условия: не пускал арендатора в арендуемое помещение или возникли другие обстоятельства, по которым объектом аренды нельзя пользоваться. Например, в судебной практике есть дело, по которому суд вынес решение о расторжении договора аренды, поскольку помещение опечатали приставы после возбуждения исполнительного производства в отношении арендодателя.

Читайте также:  Как сделать шасси для квадрокоптера своими руками

Другим нарушением, как основанием для прекращения аренды, может явиться тот факт, что арендодатель предоставил объект с существенными недостатками. Например, в одном деле арендодатель передал помещение в ограниченно работоспособном состоянии, в кладке были трещины, стальные перемычки проржавели. Эти факты арендатор подтвердил с помощью технического заключения. Суд принял документ в качестве доказательства того, что в арендованном помещении есть скрытые недостатки, и прекратил договор аренды.

Соберите доказательства, что арендодатель допустил нарушения. Чтобы увеличить шансы на то, что арендодатель подпишет соглашение о расторжении в досудебном порядке, направьте вместе с проектом соглашения доказательства нарушения. Кроме того, если подать иск, но заранее не уведомить арендодателя о выявленных нарушениях и не потребовать устранить их, суд не удовлетворит требования.

Представьте в суд акты или письма, которые подтверждают, что Вы получили имущество в ненадлежащем состоянии или неполном объеме. Для выявления недостатков помещения придется привлекать экспертную организацию. До обследования будет необходимо известить арендодателя, что будет обследоваться помещение. Без извещения суд может посчитать заключение ненадлежащим и недопустимым доказательством.

Примеры из судебной практики

Проведение досудебной экспертизы поможет зафиксировать также необходимость капитального ремонта. При этом важно установить два факта. Первый – арендодатель уклоняется от капитального ремонта. Второй – арендатор в связи с этим не может использовать помещение по назначению. Суд откажет арендатору в требовании расторгнуть договор аренды, если тот не представил доказательства, что не мог использовать по назначению арендованное помещение (тому пример из судебной практики – Определение ВС от 02.11.2018 по делу № А 21-6700/2017).

Как бы странно ни звучало, но нотариус сможет помочь в удостоверении того факта, что арендодатель ограничил допуск в помещения или передал объект третьим лицам. Например, в деле, разрешенном Постановлением Восьмого ААС от 30.04.2019 по делу № А 46-9430/2018, нотариус удостоверил в протоколе осмотра доказательств, что арендуемое компанией нежилое помещение занимает другая организация. Суд посчитал нотариальный протокол достаточным доказательством того, что арендованным помещением пользуется третье лицо, и договор аренды расторг.

Дополнительными доказательствами того, что арендодатель нарушил договор, могут быть и внутренние документы компании. Например, в деле, разрешенном Постановлением Десятого ААС от 10.10.2019 по делу № А 41-36744/2019, арендатор как работодатель составил акт о простое, в котором разрешил сотрудникам отсутствовать на рабочем месте с сохранением зарплаты. Суд принял документ как доказательство, что арендодатель не пускал арендатора в помещение.

Если арендодатель препятствует пользованию арендуемым имуществом, составьте акт и зафиксируйте этот факт. К подписанию акта по возможности привлеките третьих лиц. Например, охранное предприятие или управляющую организацию.

Направляйте юридически значимые сообщения в адрес арендодателя надлежащим способом, который указан в договоре, и сохраняйте доказательства отправки для суда. Лучше всего отправлять ценным письмом почтой с описью вложений. Если ограничитесь только уведомлением по электронной почте, есть риск через продолжительное время обнаружить в суде иск о взыскании долга по аренде и действующий договор.

Я искренне надеюсь, что данная статья окажется для вас полезной.

Будьте бдительны при заключении любых договоров, всегда действуйте со всей необходимой мерой предусмотрительности.

Источник

Кто и как может расторгнуть договор аренды

Кто может расторгнуть договор аренды

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

Расторгает арендодатель

Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:

Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.

Расторгает арендатор

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Договор можно расторгнуть, если арендодатель:

А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).

Как расторгнуть договор аренды

Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.

Читайте также:  Как сделать снимок экрана и вставить в ворд

В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.

О каждом из этих этапов расскажем подробнее.

Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения

Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.

Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:

Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Составляем предложение о расторжении договора

По закону просто обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения (или любого другого имущества) нельзя — обязательно должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно поэтому придется подготовить предложение о расторжении договора.

Требований к содержанию документа законодатель не устанавливает — можете подготовить его сами или воспользоваться нашим образцом. Помните, что в нем обязательно должна быть указан следующая информация:

К документу можно приложить соглашение о расторжении договора — если вторая сторона согласится с предложением, она сможет сразу же его подписать.

Передаем документы на рассмотрение

Чтобы получить право на обращение в суд, надо правильно передать документы второй стороне договора. Это можно сделать:

Отправлять документы нужно на юридический адрес контрагента — он указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Суды допускают передачу предложения по адресу, указанному в договоре (см. п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Подписываем дополнительное соглашение

Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:

Обращаемся в суд

Если вторая сторона отказалась от вашего предложения о расторжении договора или вовсе не ответила на него, можно обращаться в суд.

Иск можно подать не ранее чем через 30 дней с момента передачи предложения контрагенту (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Исключение — если договором, законом или предложением о расторжении не установлен иной срок.

Иск о расторжении договора аренды подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны договора являются предприятиями — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, дело будет рассматривать арбитражный суд.

Чтобы подать исковое заявление, необходимо:

Требования к форме и содержанию искового заявления установлены ст. 131 ГПК РФ (для исков, подаваемых в арбитражный суд — ст. 125 АПК РФ). В нем обязательно должна быть указана следующая информация:

Иск подписывает сам заявитель или его представитель.

Последствия расторжения договора аренды

После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.

Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.

Расторжение договоров аренды в условиях пандемии коронавируса

22 мая в третьем чтении Госдумой был принят закон, предоставляющий арендаторам — владельцам малого и среднего бизнеса — право на досрочное расторжение договоров аренды коммерческой недвижимости до 1 октября 2020 года (см. законопроект № 953580-7).

Условия для получения права на расторжение договора такие:

При этом к арендатору не могут применяться штрафные санкции, даже если они предусмотрены положениями договора. А вот обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю (если он был), арендатору не возвращается.

Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.

Источник

Adblock
detector